"A partir del próximo diciembre sólo estará obligado a pagar la siguiente cantidad". Cientos de miles de berlineses recibieron en las últimas semanas del pasado año una carta de sus arrendadores con el mensaje que abre este texto. Es la consecuencia de la entrada en vigor de la segunda fase de ley de límites en los alquileres de las viviendas en la capital alemana. Las cartas, sin embargo, también suelen incluir la siguiente advertencia: "Le recomendamos que reserve la diferencia entre el precio contractual y la reducción provisional del alquiler a causa de las incertidumbres legales existentes".
La ley, aprobada por el tripartido de socialdemócratas, verdes y poscomunistas que gobierna en Berlín, está recurrida ante el Tribunal Constitucional; sus detractores -partidos conservadores y asociaciones de propietarios- consideran que la normativa rebasa las competencias del gobierno de la ciudad-estado y también que viola el derecho a la propiedad privada recogido por la Constitución alemana. Aunque la justicia ha rechazado varias solicitudes urgentes de freno a la ley por esta segunda cuestión, expertos recomiendan a los inquilinos conservar el dinero que ahora se ahorran: si el Constitucional falla en contra en contra de la ley, previsiblemente tendrán que reembolsarlo.
Más de un millón de beneficiados
Alrededor de 350.000 hogares ya se benefician de la segunda fase de la ley, según estimaciones de la Asociación Inquilinos Berlineses, el mayor lobi de arrendatarios de la ciudad. La primera fase de la regulación entró en vigor en febrero de 2020, cuando alrededor de un millón y medio de alquileres ya quedaron congelados al nivel de junio de 2019.
A partir de 2022 sólo podrán subir un 1,3% anualmente, y a partir de este diciembre, aquellos contratos de alquiler que estén un 20% por encima de los límites permitidos -9,80 euros por metro cuadrado para viviendas siempre y cuando no sean de nueva construcción, o su equipamiento y emplazamiento excepcionales las excluyan del cumplimiento legal-. Los propietarios están obligados a informar a sus inquilinos de la rebaja del precio y a llevarlo a cabo; de lo contrario, se enfrentan a multas.
La de Berlín no es la primera regulación del mercado del alquiler aprobada en Alemania. En 2015, el Parlamento federal aprobó una ley de freno de los alquileres, con vigencia en todo el territorio de la república, que establece que los nuevos contratos de arrendamiento sólo podían estar un 10% por encima del precio medio de la zona en que esté situada la vivienda.
Pero no fue suficientemente para frenar los precios en Berlín, una ciudad afectada por una alta especulación protagonizada sobre todo por fondos de inversión que vieron una oportunidad de oro en un mercado con precios relativamente bajos y mayoritariamente de alquiler -los pequeños propietarios son minoría en la capital alemana-, que prometía altos márgenes de beneficio para el gran capital.
"Esa ley no funcionó sobre todo por la cobertura de costes de las obras de modernización: un 11% de esos costes podían ser incluidos en el precio final de alquiler y para siempre, y eso llevó a la aprobación de la ley berlinesa", explica Christoph Trautvetter, académico especialista en legislación inmobiliaria y justicia fiscal, y autor del informe "¿A quién pertenece la ciudad?", financiado por la Fundación Rosa Luxemburgo, que analiza las estructuras de propietarios en Berlín. "De todas formas, la legislación de 2015 ayudó a contener los precios, sobre todo si comparamos la situación alemana con la española", añade Trautvetter.
Barcelona y Berlín
Con un salario medio de algo más de 1.400 euros mensuales, un inquilino tiene que pagar una media de 959 euros en alquiler al mes en Barcelona. Ello supone más del 60 % de sus ingresos. El porcentaje dedicado al alquiler en Berlín asciende al 36% del salario medio de la capital alemana (2.536 euros). Es la comparativa que se desprende del estudio de Trautvetter, y que demuestra las diferencias entre los dos modelos. Así las cosas, ¿podría funcionar la ley berlinesa en la capital catalana?
"No son situaciones comparables porque España no tiene un marco legal del arrendamiento como el de Alemania, y porque el porcentaje de propietarios allí es mucho mayor que aquí", aclara Reiner Wild, secretario general de la Asociación Inquilinos Berlineses. Wild presentó la ley de limitación de alquiler berlinesa en conferencias organizadas por los gobiernos autonómicos vasco y catalán; este último incluso ha aprobado recientemente una ley de regulación del alquiler inspirada parcialmente en la norma de la capital alemana.
"Parece que el Gobierno central español está preparando una ley similar a la catalana para otras partes del Estado. En todo caso, la ley berlinesa podría ser una buena base para una regulación del mercado de alquiler español", asegura Wild, que reconoce estar en "contacto permanente" con asociaciones de defensa de los derechos de los arrendatarios del Estado español y cuya organización incluso traduce ya algunas de sus notas de prensa al castellano.
Ley de emergencia
En todo caso, la situación en la capital alemana está lejos de ser ideal. "La ley de límites en los alquileres de las viviendas es una solución de corto plazo para un mercado de alquiler que estaba fuera de control en Berlín", cree Christoph Trautvetter, que reconoce que la legislación favorece tanto a altas rentas como a los más pobres de la ciudad, los que más dificultades tienen para encontrar una vivienda o para pagar la que ya alquilan.
Según el analista, tanto la capital alemana como el resto de Alemania necesitan regulaciones más precisas que complementen las limitaciones del alquiler: la prohibición más estricta de mantener viviendas vacías, de especular con terrenos construibles o un impuesto más riguroso para transacciones inmobiliarias podrían ser sólo algunas de ellas.
Reportaje publicado por El Periódico de Catalunya.
